주택이나 아파트를 임대 할 때는 하루 정도 임대 계약서를 검토할 수 있는 시간을 건물주에게 요청하는 것이 좋다.

주택이나 아파트를 임대하다 보면 각양각색의 건물주들을 경험하게 된다. 테넌트의 요청을 즉각 들어주는 건물주가 있는가 하면 테넌트의 요청에 묵묵부답으로 일관하는‘못된’ 건물주도 더러 있다. 악덕 건물주는 황당한 변명이나 이유를 대며 궤변으로 테넌트의 요청을 묵살하기 일쑤다. 건물주가 임대 계약서의 내용이나 관련 규정을 잘 이해하지 못해 빚어지는 해프닝일 수 있다. 하지만 이같은 해프닝들을 건물주의 무지 탓으로만 돌리고 반드시 필요한 요청을 포기할 수만도 없는 노릇이다. 일부 악덕 건물주는 임대 계약서와 임대관련 규정의 내용을 잘 이해하고 이를 악용하는 사례도 있기 때문이다. 테넌트에게도 책임이 없는 것은 아니다. 테넌트로서도 임대 계약서의 내용을 철저히 이해하고 있어야 건물주의 터무니없는 요구나 대응방식에 적절히 대처할 수 있다. 일부 건물주의 황당한 요구에 적절히 대처하는 방법에 대해 알아본다.

건물주, 테넌트 방문 땐 하루 전 통보해야
노후현상으로 벗겨진 페인트 변상책임 없어

▲건물주: “내 소유의 건물이니 필요하면 아무 때나 올 수 있습니다.”
-테넌트: “긴급 상황이 아니면 반드시 방문시간을 사전통보 해주시죠.”

건물주가 테넌트의 거주 공간을 방문할 수 있는 권리가 법으로 규정되어 있다. 하지만 가주를 포함한 대부분의 주에서 적어도 24시간 이전에 테넌트에게 방문시간을 사전에 문서로 통보하도록 동시에 규정되어 있다. 테넌트의 개인생활을 보호하기 위한 규정이다.

▲건물주: “일반적인 임대 계약서니 그냥 사인하세요.”
-테넌트: “‘일반적으로’ 하루쯤 검토할 수 있는 시간을 주는 것 아닌가요?”

일반적으로 사용되는 임대 계약서라는 것은 존재하지 않는다. 임대 계약서는 법률 양식을 취급하는 웹사이트나 건물관리협회, 부동산 중개인협회 등으로부터 제공받을 수 있는데 내용은 다 제각각이다. 심지어 건물주가 임대 계약서를 직접 작성할 수도 있다.

가주에서 흔히 사용되는 가주부동산협회(CAR) 발급 양식도 그 내용을 얼마든지 수정하고 추가할 수 있기 때문에 ‘일반적’인 임대 계약서는 없다.

따라서 적어도 하루 정도 임대 계약서를 검토할 수 있는 시간을 건물주에게 요청하고 조금이라도 미심쩍은 조항이 있다면 변호사나 테넌트협회에 자문을 구하도록 한다.

▲건물주: “이웃에 에어컨 있는 집이 드무니 그냥 사세요.”
-테넌트: “렌트에 에어컨 사용료가 포함됐으니 반드시 고쳐주시죠.”

임대 계약서 상에 에어컨 사용이 포함됐다면 건물주는 에어컨이 적절히 작동되도록 유지 보수해야 할 의무가 있다. 에어컨을 사용하는 이웃이 없다는 핑계는 통하지 않는다. 테넌트는 건물주나 건물관리업체에 연락해 각종 주택관련 장비가 적절히 작동하도록 요청할 권리가 있다.

▲건물주: “페인트가 벗겨졌으니 디파짓을 돌려 받을 생각 마세요.”
-테넌트: “페인트가 벗겨진 것은 일상 생활에 의한 노후현상일 뿐입니다.”

임대 계약기간 만료 때 테넌트들이 건물주로부터 가장 많이 전해 듣는 이유가 페인트와 카펫 교체이다. 이같은 이유로 임대계약 전 지불한 디파짓의 일부 또는 전액을 돌려줄 수 없다는 것이다. 하지만 일상적인 생활에 의해 발생한 노후현상은 디파짓 미반납의 이유가 될 수 없다.

만약 건물주가 황당한 이유를 대며 디파짓 반납을 꺼린다면 테넌트가 취할 수 있는 조치는 소송을 진행하는 수 밖에 없다. 이때 자칫하면 소송 비용이 디파짓 금액보다 높을 수 있으니 잘 판단해야 한다.

테넌트가 디파짓 보호를 위해 취할 수 있는 다른 조치는 임대 계약서 서명 전 주택 상태를 증거물로 남기는 것이다. 최종 서명 전 주택을 방문해 주택 상태를 사진 등의 증거물과 함께 문서화 해 건물주의 서명을 받아 둔다. 만약 법정 공방이 진행될 경우 증거물의 양이 승패를 좌우하는 경우가 많다.

▲건물주: “원하면 언제든지 이사가시면 됩니다.”
-테넌트: “그 내용을 계약서에 포함시켜 주세요.”

건물주의 말만 믿고 임대 계약서에 서명했다가는 낭패를 보기 쉽다. 만약 임대 계약기간을 채우지 못할 것 같으면 일정기간이 지난 후 위약금 지불 없이 임대 계약을 취소할 수 있다는 내용을 계약서에 삽입해야 낭패를 피할 수 있다. 건물주의 말만 믿고 임대 계약 전 이사를 나갔다가는 자칫 밀린 임대료를 물 수도 있으니 주의한다.

▲건물주: “수영장은 2주 후에 재개장 합니다.”
-테넌트: “2주 동안 수영장을 사용할 수 없으니 렌트를 깎을 수 있나요?”

임대료는 아파트 단지 내 각종 시설에 대한 사용료도 포함한다. 시설을 사용할 수 없다면 불필요한 임대료를 내고 있는 셈이다.

만약 해당 아파트를 고른 이유가 수영장, 체육관, 테니스장 등의 부대시설 때문인데 사용이 불가능하다면 위약금 지불 없이 임대 계약을 취소할 수도 있다.

임대 계약서에 서명하기 전에 아파트를 방문해 이웃들에게 시설 사용에 대해 문의해 본다.

수영장이라면 사용이 많은 여름철 적절히 운영되고 있는지, 체육관이나 클럽 하우스 등의 개장시간이 자신이 사용할 수 있는 시간에 운영되는지 등을 사전에 점검한다.