지난 10월 초 연방 주택 금융국(Federal Housing Finance Agency)은 2022년 부터 주택 융자의 기본이 되는 컨퍼밍 융자 상한선을 ＄625,000까지 올린다고 발표했다. 이는 컨퍼밍론의 2021년 상한 선인 ＄548,250 보다 무려 14%나 올라간 액수이다. 이는 지난해 부터 꾸준히 올라간 주택 가격과 관련이 있다. 먼저 컨퍼밍론이란 무었인지 그리고 어떤 기준으로 매년 융자 상한선이 조정되는지 알아본다.

컨퍼밍(Confirming) 론이란?

컨퍼밍 론이란 연방 주택 금융국(FHFA)가 정한 융자금액에 맞는 모기지를 말한다. 또한 컨퍼밍론은 연방 보증 금융기관인 페니매나 프래디맥의 융자 기준에 맞추어진 융자를 말한다.

주로 컨퍼밍론은 일반 다른 모기지에 비하여 이자가 저렴하고 많은 은행들이 이 융자를 주로 해주려 노력하는데 그 이유는 컨퍼밍론이 secondary mortgage market에서 잘 팔리기 때문이다. 즉 표준화된 Rule과 Guideline에 따라 융자를 해주기 때문에 다른 Investor들이 쉽게 Loan을 구입하고 팔기도 한다. 페니메나 프래디맥이 직접 융자를 해주는 것은 아니다. 단지 일반 은행이 자신들의 기준에 맞게 융자를 해 줄경우 보증해주고 Secondary market Maker로서의 역할을 한다.

컨퍼밍 융자 상한선이 변하는 이유는?

지난 2000년 ＄252,700이던 컨퍼밍 융자한도는 2010년 ＄417,000, 2021년 ＄548,250을 지나 2022년에는 ＄625,000이 되게 된다. 융자 한도액을 올리는 것은 연방주택 금융국(FHFA)소관이다. 이들은 Housie Price Index(HPI)의 추이와 페니메와 프래디맥에서 제공된 데이타를 사용하여 매년 컨퍼밍 융자의 상한선을 조정하는 것이다. 2020년 3 분기에 비하여 2021년 2 분기까지 주택 가격지수(HPI)가 13.38% 올랐다고 한다. 따라서 컨퍼밍 융자 한도액도 전년 대비 14% 정도 올라간 ＄625,000이 된 것이다.

성미가 급하고 자신감 넘치는 일부 랜더들은 이미 올라간 컨퍼밍 융자 금액으로 대출을 해 주고 있다. 얼마전까지 융자금액이 ＄548,250이 넘어가고 ＄822,375불 까지 융자를 할 경우 Hi Balance 융자라 하여 이자가 일반 컨퍼밍 융자보다 0.375% 정도 높았었다.

하지만 지금은 ＄625,000까지 융자를 받을 경우 ＄548,250의 융자를 받을 때와 같이 가장 저렴한 이자로 융자를 받을 수 있는 것이다. 요즘 Inflation에 대한 우려가 높아지면서 이자가 요동치고 있다 정부는 내년 4차례에 걸처 단기 금리를 올릴 예정이라고 한다. 이에 따라 30년 장기 금리도 소폭 상승했는데 컨퍼밍 융자 상한선이 올라감으로 많은 Home Owner들이 낮은 이자로 혜택을 받을 전망이다.

하지만 이 올라간 금액으로 융자를 받을 경우 감정 Waive는 없다. 이전에 컨퍼밍 융자를 받을 때 많은 분들이 감정을 하지 않아도 융자를 받아 왔으나 상한선이 오른 금액으로 컨퍼밍 융자를 받을 경우 감정 리포트를 꼭 제출 해야 한다.

컨퍼밍 융자 상한선 상승으로 2 Unit, 3 Unit, 그리고 4 Unit의 컨퍼밍 융자 상한선도 올랐다. 1 Unit:＄625,000, 2 Unit:＄800,250, 3 unit: ＄967,250, 그리고 4 unit ＄1,202,000 까지 융자를 받을 경우 약간의 추가 비용은 있지만 이자가 가장 저렴한 컨퍼밍 융자로 융자를 받을 수 있다. 또한 융자 금액이 컴퍼밍보다는 높고 점보보다는 낮은 Hi-Balance confirming인 경우도 한도액이 2021년 ＄822,750에서 2022년 ＄940,845로 오르게 된다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>