월스트리트 저널에 따르면 치솟는 주택 가격으로 사람들의 구매 여력이 낮아지고 신규로 주택 시장에 진입하기가 점점 더 어려워지고 있다.

미국 주택 시장은 밀레니얼 세대들의 주택 구입 연령으로 접어들기 시작하였고, 높은 임대료를 피하려는 세입자와 자금력이 풍부한 투자자들의 수요로 가격이 지속 상승할 것으로 전망된다. 공급 측면에서는 건설업자들에 대한 적극적인 인센티브 제공 없이는 앞으로 5~10년 동안 공급이 부족한 상황이 지속될 것이라는 관망이다. 단독 주택에 대한 수요는 지속되고 있다. 단독 주택은 이웃과의 물리적인 거리가 있고 더 넓은 생활 공간을 제공한다.

주택 시장 가격이 계속 오를 것이라는 불안감은 작은 콘도라도 사두어야겠다는 불안감으로 이어지고 있는 상황이다.

골드만삭스는 최근 보고서를 통해, 주택 가격이 2022년 말까지 16% 더 상승할 것이라고 내다봤다. 올해의 집값도 작년보다 20% 이상 올랐지만 낮은 모기지 이자율 덕에 주택 구매 수요가 내년에도 강세가 이어질 것으로 분석했다.

요즘 달라진 부동산 마켓 트렌드를 바이어들에게 도움이 되는 마음으로 나눠보고자 한다.

요즘은 주택 매물을 목요일쯤 마켓에 올린다. 그리고 금,토,일요일 3일 정도 집을 오픈하고 난 후 월요일이면 오퍼는 끝이 난다. 보통 오퍼는 집집마다 틀리긴 하나 멀티플 오퍼가 들어온다. 몇 만달러 올려서 오퍼를 쓰는 것은 기본이고, 계약서 조항 또한 셀러의 마음에 들어야한다. 기본적으로 4~5번 오퍼에 떨어져서 쓴맛을 보는 바이어는 주위에서 흔하게 볼 수 있는 상황이다. 그래서 오퍼가 밀려나면 실망하고 더 과감하지 못했던 것에 대해 후회한다. 사실 정확한 시세를 끄집어 낸다는 것은 부동산 시장의 성격상 쉽지 않다. 가능한 한 객관적으로 보아야 하는데 그게 쉽지 않다. 사실 이 단계는 부동산 에이전트가 거의 전적으로 감 잡아 주어야 한다. 모든 복잡한 생각을 버리고, 바이어는 스스로에게 다음의 질문을 해보는 것이 좋다. “이 집이 나에게 얼마의 값어치가 있나?” 그리고 내가 이 집을 사기 위해 주어도 아깝지 않을 최고의 가격을 정하길 조언한다.

과연 이 시기가 위기인가 아니면 위기 극복을 위해 더 준비해야 하는 시기인가?

어떤 이에게는 위기이며 어떤 이에게는 위기는 곧 기회가 될 것이다. 부동산 필드에 발을 들여놓은 지 어느덧 17년이다. 영원히 오르고 영원히 내리는 부동산은 없다는 게 필자의 생각이다.

이에 따라 임대 사업자를 위한 1031 Exchange를 하려는 투자자들의 움직임 또한 한 몫을 하고 있다.

미국에서는 본인이 거주했던 주거용 부동산을 매매하면 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지 차익(판매금액- 당초 구매금액)에 관한 세금을 면제한다. 실제 거주자라면 큰 혜택이다.

또 다른 세금 혜택이 있는데. 이는 세금납부 기한 연장인 ‘1031 Exchange’다.

자신의 인컴 프로퍼티 가격이 오르면 올라간 차액으로 더 좋은, 더 안정적인 수입을 내는 다른 부동산으로 갈아타고 싶다는 생각을 하게 된다.

부동산을 팔고사는 모든 자금을 다른 부동산에 재 투자하면 판 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세 의무를 연기해 주는 연방세법이 1031 Exchange이다. 양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 재투자할 수 있기 때문에 복리증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있다. 1031 Exchange는 횟수에 관계가 없으므로 평생 여러 번 활용할 수 있어서 부동산으로 인한 자산 증식에 가장 유리한 세법이다. 만약 1031 Exchange를 하지 않고 부동산을 매각할 경우 어마어마한 주택을 소유한 분들은 주거용 비용을 최소화하는 것도 방법 중 하나이다. 거주하는 공간에 너무 많은 돈이 묶여 있으면서 노후를 걱정한다면 지금 당장 결단을 내리는 것도 생각해볼 문제이다. 더 높은 수익을 낼 수 있는 곳으로 자금을 활용하라고 권유하고 싶다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>