지난해 주택시장은 계속되는 팬데믹 영향으로 서브프라임 이후 최대 호황을 누렸다. 작년 미국 전체에서 매매된 주택의 수는 612만채로 2020년에 비해 8.5% 증가되었다. 이 수치는 서브프라임 사태가 발생하기 바로 전인 2006년 이후 15년 만에 가장 많은 주택이 팔려 나간 해로 기록된다.

또 가격면에서도 작년에만 19%가 오르면서 지난 20년 이래 가장 높은 가격 상승폭을 불러왔다. 올 들어서도 주택가격은 계속 상승세를 이어가고 있지만 기존 주택 매매 물량 공급은 지난 10월 이후 오히려 점차로 줄어들고 있다. 팬데믹 이후 거의 매달 시장의 최고 기록치를 갈아치울 정도로 호황을 누려오던 부동산시장에도 최근 이자율 인상폭이 의외로 클 것이라는 위기감이 형성되면서 앞으로 남은 2022년 부동산시장에 최대 악재로 작용할 것이라는 우려를 나타내는 사람들이 늘어나고 있다.

최근 수주간 이자율이 단숨에 0.5~0.75% 이상 오르면서 작년 말 2% 후반의 이자율도 현재 3.5% 수준까지 오른 상태다. 2021년 한 해를 통해 특히 후반기를 통해 나타나기 시작한 예상치를 훨씬 벗어난 기록적인 물가 상승폭에 놀란 FOMC가 올 해 월가의 예상치인 올 한 해 예상인상치인 1% 훨씬 뛰어넘는 1.5~2% 수준까지도 올릴 수 있다는 전망이 최근 급격히 힘을 얻으면서 주택시장에도 급 브레이크가 걸릴 수 있다는 전망을 하는 사람들이 많다.

주택시장이 올 들어 상당폭으로 하락하면서 이러한 이자율의 급등에 대한 우려를 바로 반영하고 하고 있다. 주식시장과 달리 주택시장은 이러한 이슈를 반영하는 데 최소3~6달 정도가 걸린다. 그만큼 주택시장은 주식시장과 달리 규모면에서 상대적으로 크기 때문이다. 이자율의 급등 가능성을 접한 현재 주택시장의 분위기는 크게 둘로 나뉘는 분위기다. 이참에 주택 구입을 포기하고 주택시장을 관망하자는 그룹과 이자율이 더 오르기 전에 하루라도 빨리 주택을 구입하자는 그룹으로 나뉘고 있다. 또 이자율이 올라가게 되면 본의 아니게 인컴 부족으로 구매 시장에서 탈락되는 주택 구입자들도 지속적으로 늘어나면서 이자율의 상승 속도에 따라 주택 구입 수요도 상대적으로 줄어들 것으로 보인다.

팬데믹 이후 시장에 가장 큰 문제로 지적된 매매 물량의 부족이 올 상반기에도 계속 지속될 것으로 보여 있어 올 한 해도 주택 구입은 당분간 녹녹치 않을 전망이다. 사실 많은 사람들이 이자율이 상승하면 주택 가격이 하락할 것으로 전망한다. 하지만 주택시장의 과거 기록들을 살펴보면 꼭 그렇지만 않은 것이 사실이다. 이자율이 15~18%에 달했던 1970년도 말이나 1980년도 초를 보면 높은 주택이자율에서도 주택가격은 오히려 올랐다는 사실이다. 따라서 이자율 때문에 주택가격 하락을 예측하고 있다면 잘못된 예상을 하고 있을 수도 있다는 것이다. 이자율보다는 주택 전체 매매 숫자를 눈여겨 보아야 한다는 것이다. 앞에서도 언급한대로 지난해 주택 판매량은 2006년 이후 가장 많은 수의 주택이 매매된 해다.

셀러들도 자신들의 주택을 팔고 갈 만한 마땅한 집이 부족하다 보니 더욱 더 주택 매매에 소극적인 점도 주택시장의 공급량을 늘리기 어려운 이유에 일조를 하고 있다.

올 한 해 예상 주택 매매 수는 작년과 비슷하거나 약간의 소폭 하락을 보일 것으로 전문가들은 예상하고 하고 있어 올해에도 당분간 이러한 현상은 계속될 수 있을 것으로 보인다. 현재 주택시장의 인벤토리는 약 1.8개월치분으로 정상 주택시장의 인벤토리 물량인 평균 4~6개월분에 아직도 절대적으로 부족한 물량이다. 정상치의 인벤토리 수준까지 올라서야 비로소 주택시장의 하락세를 점칠 수 있는데 지금으로서는 이자율이 오름에도 불구하고 이 지점까지 가는 데 꽤 적지 않은 시간이 걸릴 수 있다는 점이다. 따라서 올 한 해에도 주택시장의 주역은 당분간 여전히 인벤토리가 될 것으로 보이며 하반기에 접어들어서야 이자율이 조금씩 시장에 영향을 끼칠 것으로 보인다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>