부동산의 경제적 가치를 판정하고 이를 화폐로 표시하여 부동산의 가격을 정하는 작업이 부동산 감정이다. 즉, 감정이란 바이어가 구입하는 부동산의 현 시세를 공정하게 평가하는 것이다.

보통 부동산 구입을 계획하고 있다면, 투자용이든지 직접 살기 위한 주거용이든지 바이어가 가장 먼저 생각해야 될 것이 구입을 원하는 부동산의 주위 환경, 즉, 로케이션이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정 상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자가 가능한지 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아보는 것이 필요하다.

특별히 현금 구입을 하는 경우가 아니라면, 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 가장 중요한 요인이 주택의 가치, 즉, 가격이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에 감정 가격이 매매가 보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가 깨지는 경우가 있을 수 있다. 그러므로 은행에서 융자를 받기 위해서는 반드시 부동산 감정 (Appraisal)이라는 과정을 거치게 된다. 부동산 융자를 하는 은행은 전문 감정사가 제출한 감정보고서를 통해 최종 융자 승인 여부를 결정하게 된다.

이렇게 부동산 감정은 부동산의 정확한 가격을 알기 위하여 꼭 거쳐야 하는 과정인데, 구입할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때에 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 하기도 한다.

이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 몇 가지 방법이 사용되는 데 주거용 주택과 투자용 부동산은 가치를 결정하는 방법이 다르다.

일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다.

두 번째는 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는 데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다.

그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법( Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 방식이다. 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.

요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정 가격을 알아보기도 하는데, ‘질로우닷컴’ 등 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다.

단점은 상세하긴 하나 감정 가격이 정확하지가 않은 것이다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.

부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정을 하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이다. 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 450여달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수 1,000달러 이상이 되기도 한다. 감정을 한 후에 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나온다. 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 것들은 조금 더 걸릴 수도 있다.

그러므로 셀러의 입장에서, 주택의 가격을 결정하는 감정을 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는지 부동산을 마켓에 내놓기 전에 미리 준비를 하는 것도 한 방법이다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>