‘영끌’ ‘영혼까지 끌어 모으다’의 줄임말로 부동산 광풍에 소외될까 두려워, 있는 돈, 없는 돈에, 모자르면 영혼이라도 팔아 부동산을 구매하려는 이 시대 중산층의 자조 섞인 표현이다.

그럼 필자는 독자들에게 묻고 싶다. 지금부터 10~15년 후에 물가는 지금보다 올라가 있을까? 모든 원자재 가격과 수입은 지금보다 상승되어 있을까? 그렇다면 부동산 가격은 지금부터 10~15년 후에 가격이 어떻게 되어 있을까? 부동산은 장기적인 계획을 가지고 투자하는 것이다. 혹시 단기 수익을 원한다면 그것은 부동산 투자와는 맞지 않는다고 말하고 싶다. 1~2년 안에 대박을 꿈꾸기보다 안정된 생활을 하면서 10년, 20년 후 윤택한 삶을 사는 것이 모두의 바람일 것이다.

남가주의 지난달 주택 가격이 또 다시 사상 최고 기록을 갈아치웠다. 기록적인 물가 상승에 모기지 금리까지 급상승하고 있는 상황이지만 고공행진 중인 남가주 주택 가격의 상승 가속도에는 거침이 없다. 극심한 매물 부족으로 주택 판매 수량이 줄어드는 변수가 발생했지만 주택 구매 수요가 상수로 작용하면서 남가주 주택 가격을 끌어 올리는 동인으로 작용하고 있다는 분석이다. 아직 살려는 사람들 보다 팔려는 주택이 적어 모기지 이자율과 주택가격은 계속 올라가고 있다

요즘엔 오를 때는 빨리 오르고 떨어질 때는 더딘 모기지 이자율이 야속하기만 하다. 최근 들어 셀러와 바이어들과 가장 많이 상담을 하는 내용을 나누고자 한다.

▲이자가 오르는데 집값도 떨어지지 않을까요? 매물 늘기 전 집값 하락은 힘들 것이다.

이처럼 주택 수요 감소 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는데 그렇다면 집값은 과연 언제 떨어질까? 결론부터 말하자면 당분간 주택 가격은 쉽게 떨어질 것으로 보이지 않는다. 주택 수요가 감소하기 시작했지만 여전히 기존 수요가 시장에 나온 매물보다 여전히 많기 때문에 주택 가격 상승세는 이어질 것으로 전망된다.

▲집을 먼저 사고 팔아야 할까? 아니면 먼저 팔고 사야 하는 걸까? 셀러는 구매하고자 하는 매물이 충분하지 않기 때문에 신중히 결정을 해야 할 것이다. 만약에 일정에서 약간의 차이가 있다면, 구매자와 “렌탈백” 계약을 협상할 수 있다.

먼저 구매한 다음에 집을 판매하고자 하는 경우: 현재 거주하고 있는 집에 모기지가 남아 있다면, 새로 구입하는 주택의 모기지 능력이 되어야 하므로 소득이 충분해야 하며, 다운페이먼트 부분도 챙겨야 한다. 즉, 자금의 여유가 있어야 한다. 홈에퀴티 라인을 이용하여 구매 하는 집의 다운페이먼트로 사용한다.

먼저 구매 할 경우에는 시간적인 제약을 동시에 매매하는 경우보다 훨씬 더 자유로울 수 있으므로 좀 더 여유 있게 구매할 주택을 찾을 수 있다. 집을 팔고, 구매하겠다는 컨틴전시 조건 없이 할 수 있다. 이 조건이 들어가면 오퍼 수락과는 거리가 멀어지게 될 수 있기 때문이다.

▲집을 동시에 사고 팔아야 하는 경우에는? 적절한 자금 조달과 충분한 계획을 가지고, 현재 집을 팔면서 다음 집을 사는 것이 가능하다. 거주하는 집을 팔고 동시에 다른 집을 사는 것은 까다로운 타이밍 문제가 수반된다 .현재 집에 모기지가 있고 집을 팔기 전에 구입하면 모기지 상환액과 두 자산의 유지 비용에 문제가 생길 수도 있고, 집을 사기 전에 팔면 매매가 끝난 후에 갈 곳이 없을 수도 있다. 그러나 계획을 잘 세운다면, 준비를 잘 할수록 큰 실수를 방지할 수 있다

전략적 가격 책정 및 협상이 필요하므로, 동시 매매를 하려면 몇 가지 전략이 필요하다. 즉, 경험이 많은 에이전트와 일을 해야 한다고 조언하고 싶다.

다시 정리를 하자면 지금은 여전히 강력한 판매자 시장이며, 이것은 준비가 된 사람들을 위해 집을 팔기에 좋은 시간이 될 수 있음을 의미한다. 주택 판매는 고려해야 할 많은 요소가 있는 큰 결정이지만 가볍게 여겨서는 안 된다. 따라서 현재 집을 팔 준비가 되지 않았다고 생각되면 보류하는 것이 바람직하다고 생각한다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>