오늘 칼럼의 제목은 최근 부동산 시장의 분위기를 한마디로 표현한 말로 했다. 2020년 시작된 COVID-19는 지난 2년간 과열상태의 주택 구입 경쟁을 몰고 오면서 많은 바이어들을 좌절시켰다.

이미 잘 아는 대로 작년 하반기부터 빠른 속도로 냉각되고 있는 부동산 시장은 이제는 셀러스 마켓이 끝났음을 여실히 보여주고 있다. 그렇다고 바이어 입장에서는 바이어스 마켓이 왔다고 성급히 선언할 수도 없는 묘한 분위기를 나아내고 있다. 단지 바뀐 것이 있다면 팬데믹 기간처럼 불과 몇시간 안에 구입 결정을 내려야 하는 것은 아니지만 리스팅이 이전보다 조금 더 늘어난 것 이외는 딱히 바이어로서 혜택을 보고 있다는 느낌은 별로 들지 않는 것이 현 주택 시장이다.

물론 이전같이 최소 10여개의 오퍼를 손에 들고 마음대로 바이어들을 요리하던 셀러들도 협상에 더 적극적이고 바이어들도 자신들에게 유리한 방향으로 어느 정도 협상이 가능하지만, 이것만 가지고는 바이어스 마켓에 진입했다고 보기에는 아직도 무언인가 부족해 보이는 것이 현재 부동산 시장의 분위기다. 따라서 현재 주택 시장을 바이어스 마켓도 셀러스 마켓도 아닌 바이어와 셀러가 팽팽히 맞서고 있는 “EVEN” 마켓이라고 부를 수밖에 없다.

이러한 배경에는 바로 급등한 모기지 이자율을 꼽지 않을 수 없다. 일례로 모기지 이자율이 급등하면서 지난 12월 주택 판매량은 11개월 연속 감소했으며 이는 1999년 이후 판매량에서 볼 때 가장 긴 기간의 판매량 하락이다. 이렇게 판매량이 감소하고 있는 이면에는 그간 늘 지적되어 왔던 주택 인벤토리의 부족을 들 수 있다. 인벤토리가 생각보다 빨리 늘어나고 있지 않고 있는 데는 바로 모기지 이자가 급등하여 대부분 현재 주택 금리보다 현저히 낮은 금리의 융자를 갖고 있는 셀러들이 매물을 내어 놓기를 주저하고 있는 것이다. 낮은 이자율의 주택을 팔고 새로 구입하는 주택은 높은 이자로 구입해야 하는 상황이 발생하면서 페이먼트가 적지 않게 늘어나기 때문이다. 따라서 이번 주택 시장의 하락세도 경착륙보다 연착륙에 무게가 더 실리고 있다. 또 계속되는 연방준비제도이사회(연준)의 지속적인 이자율 인상을 암시하는 매파적 발언에도 금융 시장에서는 앞으로 0.25%씩 두 차례 인상으로 인플레이션으로 시작된 1차 이자율 상승 그래프를 마칠 것으로 점치고 있는 것도 연착륙을 기대하게 하는 대목이다.

팬데믹이 시작되면서 연준이 경제를 되살리기 위해 금리를 거의 제로 수준으로 인하하면서 최저 수준의 모기지 금리에 이르면서 주택 시장이 과열되기 시작했듯이 이번에는 팬데믹의 후유증인 높은 인플레이션을 잡기 위해 연준이 단기간에 기준금리를 큰 폭으로 올리면서 주택 시장에 가장 큰 타격을 입힌 꼴이 되었다.

최근 Freddie Mac에 따르면 30년 고정 금리 모기지는 1월12일로 끝나는 주에 평균6.33%를 기록했다. 이는 지난 가을의 7.08%에서 하락했지만 1년 전의 3.45%보다 훨씬 높은 수준이다. 융자전문가들은 현재의 6% 초반대의 이자율이 앞으로 6~12개월 정도 지속될 것으로 전망하고 있다.

하지만 아직도 인플레이션이 꺾였다는 확실한 증거를 찾지 못한 연준이 앞으로 어떻게 기준금리를 인상할지를 몰라 기준금리의 인상폭과 기간에 따라 현재 모기지 이자율은 더 올라 갈 수도 있는 상황이다. 또 최근 이슈가 되고 있는 연방정부의 부채상환선 조정을 둘러싸고 공화당이 주도하고 있는 하원과 바이든 정부 사이에 줄다리기도 빨리 타결점을 찾지 못한다면 미국 정부의 디폴트가능성도 있어 미국 경제 전반에 심각한 타격을 입힐 것으로 보인다.

현재 인플레이션의 여파로 앞으로 어느 정도 경기 침체가 예상되고 있는 만큼 연준이 언제 기준금리 인상을 멈추는지에 따라 주택 시장뿐만 아니라 미국 경제의 침체 정도가 결정될 것으로 보인다. 이래저래 팬데믹이 가져온 경제 후유증은 상당 기간 지속될 것으로 보인다.

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