▲자본 이득세 를 줄이는 두가지 열쇠: IRC 121 과 Step-Up in Basis

미국에서 주택을 팔거나 자녀에게 물려주려고 할때, 가장 쿠게 고민되는 부분중 하나는 " 자본 이득세(Capital Gain Tax)"입니다. 그러나 세금은 피할 수는 없어도 줄일 수는 있습니다. 세법에 대한 이해와 전략적인 계획이 있다면, 수십만 달러에 이르는 세금 부담을 피할 수있습니다. 툭히 이번 칼럼에서는 많은 분들이 실제로 활용 할 수있는 두 가지 핵심 세법, IRC 121 과 Step-Up in Basis 에 대해 소개하고자 합니다.

1. IRC Section 121: 1차주택 자본 이득세 면제

IRC 121 조항은 본인 이 실제 거주하던 주택을 팔 때 발생하는 자본 이득에 대해 일정 금액까지 면세를 받을 수 있게 해주는 규정입니다. 적용 요건은 다음과 같습니다.

- 매각일 기준으로 최근 5년 중 2년 이상을 해당 주택에서 실 거주 했을것

- 2년에 한번만 혜택 적용 가능

- 면세 한도: 독신자는 최대 ＄250,000, 부부 공동 신고는 최대 ＄500,000 예를 들어, 부부가 ＄400,000 에 구입한 집을 ＄900,000에 팔았다면, 차익 ＄500,000 전액이 면세되어 자본 이득세가 발생하지 않습니다. 하지만 집을 ＄1,000,000에 팔았다면 초과한 ＄100,000에 대해서만 세금을 부과됩니다.

2. Step-Up in Basis: 상속 시 세금 부담 최소화

Step-Up in Basis는 주택 등 자산을 상속받는 겨우 적용되는 세법으로,고인의 원래 구입 가격이 아닌 "사망 당시의 시가(FMV)"를 새로운 기준 원가로 설정하게 됩니다. 예를 들어:

- 부모가 30년 전에 ＄200,000에 구입한 집이 현재 ＄900,0000 의 가치가 되었고,

- 이를 자녀가 상속받는 경우,

- 기준 원가가 ＄200,000이 아니라 ＄900,000으로 "상향 조정" 됩니다

자녀가 이 집을 ＄950,000에 판다면, 과세 대상은 단지 ＄50,000에 불과하므로, 실질 세금 부담은 매우 낮습니다. 반면, 생전에 자녀에게 증여하면 Step-Up혜택이 없어 ＄750,000의 이익에 대해 세금이 부과될 수 있습니다

3. 배우자 사망 시 특별 규정

배우자가 사망한 경우에는 다음 두 가지 특별 혜택이 적용될 수 있습니다.

- Step-Up in Basis:공동 소유한 집의 절반 또는 전체 지분이 시장가치 기준으로 재조정되어 세금 부단 감소

- IRC 121: 사망 후 2년 이내에 집을 매각하면 생존 배우자도＄500,000까지 면세 혜택 유지 가능 예를 들어, 부부가 공동 명의로 ＄300,000에 구입한 집이 사망 시전에 ＄900,000이 되었다면,생존 배우자는 기준 원가를 ＄600,000 또는 최대 ＄900,000까지 조정받을 수 있습니다. 이 상태에서 ＄950,000에 매각 시, 과세 대상 금액이 크게 줄어듭니다.

4. 정리: 어떤 경우에 어떤 규정을 활용해야 하나?

- 예1 - 본인이 오랜 기간 거주한 집을 매각할때 / IRC 121 / 최대 ＄250K or ＄500K 면세

- 예2 - 자녀가 부모의 집을 상속받아 매각할 때 / Step-Up in Basis / 거의 전체 이익이 비과세 가능

- 예3 - 배우자 사망 후 집을 2년 이내 매각할 때 / IRC 121 + Step-Up in Basis / ＄500K 면세 + 기준 원가 상향

5. 결론 : 전략과 타이밍이 중요

집을 매각하거나 자산을 이전할 때, 단순히 금액 차익만 계산하지 말고 세법이 제공하는 다양한 혜택을 고려해야 합니다. 특히 부동산은 단위 금액이 크기 때문에, 세금 전략 하나로 수만 달러의 차이가 발생할 수 있습니다.

- 집을 직접 거주하다 팔 경우 IRC 121을 적극 활용하세요

- 자녀에게 물려주고 싶다면, 생전 증여보다 사후 상속을 통한 Step-Up이 훨씬 유리합니다.

- 배우자 사망 후 매각 계획이 있다면,2년 내 매각이 세금 측면에서 졀정적일 수 있습니다.

마지막으로 ,이런 판단을 스스로 결정하기 어렵다면,꼭 세무 전문가나 부동산 전문가와 상의하여 최적의 전략을 수립하시기 바랍니다. 올바른 세금 전략이 안정된 노후의 출발점이 될 수 있습니다.

문의 (213)618-8671

이메일 kyehan@newstarrealty.com

<카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장>