2025년 5월 현재, 엘에이 지역의 투자용 부동산 시장은 아파트와 같은 주거용 부동산은 많은 매물과 여전히 높은 이자율로 거래가 적은 상태이며 큰 가격 하락은 아직 없다. 개인의 투자용 부동산 매매에 있어서 퀵서비스 레스토랑(QSR) 중심의 NNN(Triple Net) 리스 부동산 매물을 중심으로 상업용 부동산 전반의 불확실성 속에서도 안정적인 수익성과 성장 가능성으로 지속적인 인기를 누리고 있다.

높은 금리와 소비 위축, 대형 소매업체의 파산 등으로 전통적인 리테일 부동산 시장이 위축되는 가운데, Avison Young의 보고서에 따르면 미국 내 QSR 매장은 약 195,507개로 시장 규모는 4,067억 달러에 달하며 2029년까지 약 10.3%의 성장이 예상되고 있다. NNN 리스 구조는 임대인이 재산세, 보험, 유지보수 비용을 부담하지 않아 안정적인 수익을 제공하는 구조로, 투자자에게 실질적인 수익률이 높고 관리 부담이 거의 없다는 장점이 있어 특히 인기가 높다.

실제로 QSR 자산의 평균 투자율은 5.44%로 전체 단일 테넌트 순수익 부동산 평균인 6.08%보다 낮아 투자자들이 보다 낮은 수익률에도 불구하고 안정성과 브랜드 신뢰도를 높이 평가하고 있다는 것을 보여준다. 예를 들어, 스타벅스는 5.32%, 더치브로스는 5.06%, 치폴레는 4.70%, 타코벨은 5.56%의 투자율을 기록하고 있으며, 맥도날드와 칙필레이가 단독 임대한 프러퍼티는 프리미엄 자산으로 분류되며 신규 건축한 매물의 투자율은 일반적으로 3.75%~4.50% 수준에서 거래되고 있다. 이는 브랜드 가치와 입지에 따라 투자율이 조정되는 모습을 보여준다.

QSR 브랜드들은 최근 소형 매장 전략을 강화하고 있으며, 포브스에 따르면 2024년 1분기 신규 리테일 임대 계약의 평균 면적은 3,026 스퀘어 피트로 전년 대비 11.1% 감소하였고, 2,500평방피트 이하의 공간이 전체 임대의 68.5%를 차지하는 등 드라이브스루 중심의 운영 모델과 효율적인 공간 활용을 추구하는 QSR 전략이 반영되고 있다.

이는 신규 개발 수요와 임차 수요 모두에서 소형 리테일 자산에 대한 수요가 높아지고 있음을 의미한다. 대표적인 성장 브랜드인 파파이스는 평균 투자율이 약 5.93% 수준이며, 플로리다주 한 매물은 20년 리스와 5년마다 10%의 임대료 상승 조건을 갖추고도 5.00%의 투자율로 거래되었다. 이는 안정성과 성장성을 동시에 만족시키는 사례이다.

레이징 케인즈 역시 빠르게 성장하는 브랜드로서 평균 투자율은 4.79%로 비교적 낮은 수준을 유지하고 있으며, 캘리포니아주 한 매물은 15년의 NNN 리스와 5년마다 10%의 임대료 인상 조건으로 4.25%의 투자율에 거래된 바 있다.

이러한 QSR NNN 자산은 신용도 높은 테넌트와의 장기 리스 계약을 통해 예측 가능한 현금 흐름을 제공하며, 특히 개인 투자자들에게 높은 인기를 얻고 있다. 우량 테넌트의 NNN 리스 매물은 다수의 경쟁 입찰을 유도하며 종종 최초 매도 희망가보다 높은 가격에 거래되기도 한다. 더불어 맥도날드는 2024년에만 2,000개의 신규 매장을 열고, 2027년까지 추가로 9,000개의 매장을 확장할 계획을 발표하며 자사 브랜드 부동산의 가치를 더욱 높이고 있으며, 이는 해당 브랜드의 부동산 수요뿐 아니라 시장 전반에 긍정적인 신호를 주고 있다.

이러한 흐름은 장기적인 수익성과 안정성을 동시에 추구하는 투자자들에게 QSR NNN 자산이 매우 유망한 투자처로 인식되고 있으며, 미국 QSR 중심의 NNN 리스 부동산 시장은 꾸준한 성장과 함께 안정적인 투자처로서의 입지를 더욱 강화해 나갈 것으로 전망된다.

2025년 현재, 미국의 리테일 투자 부동산에 대한 융자 이자율은 평균적으로 6.5%에서 7% 사이에 형성되어 있다. 최근 한 거래에서는 6.22%의 이자율이 적용되었다. QSR NNN 자산에 대한 투자를 고려하는 투자자들은 현재의 이자율 환경을 면밀히 분석하고, 장기적인 수익성과 안정성을 종합적으로 평가하여 신중한 투자 결정을 내려야 할 것이다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>